某市甲房地产开发有限公司，开发建设“青年家园”居住小区项目，开发的商品房可销售面积为10万平方米。
2015年1月取得房屋预售许可证，当年取得预售款6000万元，按预售收入缴纳税金及附加336万元（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加及地方教育附加5%），按预售收入预缴土地增值税120万元（预征率2%）。
当年发生管理费用200万元，其中业务招待费40万元，当年发生销售费用1000万元其中广告费950万元，因扬尘被城管部门罚款30万元，支付合同违约金20万元。
当地主管税务机关规定开发产品商品房企业所得税预计计税毛利率为15%，房地产开发企业预售款可以作为业务招待费和广告宣传费的基数。
√相关政策：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
2016年11月项目完工，当年自行销售取得预售款5000万元（年末转营业收入）；委托房产经纪公司销售房产，采取基价并实行超基价双方分成方式，约定由房地产公司、经纪公司与购买方三方签订销售合同，12月31日收到经纪公司的代销清单显示销售总金额4000万元，其中基价为3000万元，超基价部分应分给经纪公司400万元。（上述款项均不含增值税），共计缴纳营业税100万元，增值税350万，城建及教育费附加54万元，预缴土地增值税180万元。当年12月结转实现销售的商品房6万平方米，并将上年预收款结转营业收入6000万元，预收账款期末余额0万元。
√（国税发〔2009〕31号）：采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
企业根据有关合同和预算等资料，采取预提方法计入开发成本，至2016年底该项目开发成本账面金额合计为8500万元，并结转到完工产品成本，其中，出包合同总金额为5000万元，出包工程均已完工，已取得发票的4000万元，其余尚未取得发票。发生出包合同以外的开发成本3500万元。小区内公共配套设施尚未建造，预算造价30万，该配套设施已在售房合同中明确承诺建造且不可撤销。
当年发生管理费用300万元，其中业务招待费80万元。当年发生销售费用200万元，其中广告费30万元。
√（国税发〔2009〕31号）：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
要求计算：
1.2015年应纳所得税额。
2.2016年可以扣除的计税成本
3.填报2016年度：A100000（主表）、A105000（纳税调整项目明细表）、A105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表），A105060（广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表）。
某市甲房地产开发有限公司，开发建设“青年家园”居住小区项目，开发的商品房可销售面积为10万平方米。
2015年1月取得房屋预售许可证，当年取得预售款6000万元，按预售收入缴纳税金及附加336万元（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加及地方教育附加5%），按预售收入预缴土地增值税120万元（预征率2%）。
当年发生管理费用200万元，其中业务招待费40万元，当年发生销售费用1000万元其中广告费950万元，因扬尘被城管部门罚款30万元，支付合同违约金20万元。
当地主管税务机关规定开发产品商品房企业所得税预计计税毛利率为15%，房地产开发企业预售款可以作为业务招待费和广告宣传费的基数。
√相关政策：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
2016年11月项目完工，当年自行销售取得预售款5000万元（年末转营业收入）；委托房产经纪公司销售房产，采取基价并实行超基价双方分成方式，约定由房地产公司、经纪公司与购买方三方签订销售合同，12月31日收到经纪公司的代销清单显示销售总金额4000万元，其中基价为3000万元，超基价部分应分给经纪公司400万元。（上述款项均不含增值税），共计缴纳营业税100万元，增值税350万，城建及教育费附加54万元，预缴土地增值税180万元。当年12月结转实现销售的商品房6万平方米，并将上年预收款结转营业收入6000万元，预收账款期末余额0万元。
√（国税发〔2009〕31号）：采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
企业根据有关合同和预算等资料，采取预提方法计入开发成本，至2016年底该项目开发成本账面金额合计为8500万元，并结转到完工产品成本，其中，出包合同总金额为5000万元，出包工程均已完工，已取得发票的4000万元，其余尚未取得发票。发生出包合同以外的开发成本3500万元。小区内公共配套设施尚未建造，预算造价30万，该配套设施已在售房合同中明确承诺建造且不可撤销。
当年发生管理费用300万元，其中业务招待费80万元。当年发生销售费用200万元，其中广告费30万元。
√（国税发〔2009〕31号）：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
要求计算：
1.2015年应纳所得税额。
2.2016年可以扣除的计税成本
3.填报2016年度：A100000（主表）、A105000（纳税调整项目明细表）、A105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表），A105060（广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表）。