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房地产估价师
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“确定评估价值时的主要因素”,从何角度回答?
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房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?
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××市某综合用途土地抵押价值评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告 一、委托方 单位名称:××××房地产有限公司 注册地址:××市××区××园 法定代表人:×× 二、估价方 单位名称:(略) 法定代表人:(略) 住所:(略) 估价资格:房地产估价机构壹级资质 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.权属状况 ××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号],取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地,估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号],土地面积为8000m2,土地使用者为××××房地产有限公司。名称:××中心土地使用权。 2.查勘现状 坐落:××区××危改小区内,考察××市地价区类划分,估价对象用地属于四类地价区。四至:根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示:东至盖板河路,南至规划路,西至规划小区路,北至区间道路。根据实地查勘,估价对象用地呈矩形,东至八达岭高速路西侧绿化带,南临凯奇大厦和××清真寺,西临中航油大厦,北临冠城商厦(商检局大楼),与《国有土地使用证》所示范围一致。 土地面积及使用年限:土地面积8000m2,土地用途为综合。其中:写字楼50年,自2004年6月30日至2054年6月29日止,截止价值时点,尚余42年;商业40年,自2004年6月30日至2044年6月29日止,截止价值时点,尚余32年。 建筑面积:根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料,××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。 工程进度:截止价值时点,××中心项目用地地上建筑物基本拆平,尚未开始建筑物施工,土地基本达到“三通一平”建设条件。 注:上表根据委托方提供的资料绘制。 收益建筑面积的确定:根据上表及委托方介绍可知,××中心是以写字楼为主的综合楼项目。 考虑该项目建筑物尚未施工,其实际功能分配情况仍有可能发生变化,遵循稳健原则,本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积,即收益建筑面积为118709m2,则收益容积率为14. 84(按118709 /8000估算)。 3.周边环境 估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角,南距北三环中路约200m,东距×××高速路约100m。 估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段,与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼,北侧为高档居住社区,向西可至×××小区和×××研究总院,向南可至××公园,附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过,其东南侧的××桥是×××高速路的起点,南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设,此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。 五、价值时点 本报告的价值时点为2012年1 1月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、价值类型 本报告中房地产抵押价值,等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例,有条件选用比较法,应选用比较法进行估价;同时,由于估价对象具有开发潜力,故选用假设开发法作为第二种方法。 比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取比较价格;将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。 假设开发法是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,来确定估价对象现值的一种估价方法。 对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。 十、估价结果 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。 十一、注册房地产估价师(略) 十二、估价作业期 201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日 十三、实地查勘期(略) 十四、估价报告应用的有效期 本估价报告时效为一年,自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。 十五、估价对象变现能力分析(略) 十六、风险提示(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析 截至9月底,××市累计销售大量各类商品房530.4万m2,增长23. 2%,商品房销售面积增长速度的幅度缩小,有利于房地产业发展和调整市场供求状况。 今年以来,由于土地政策调整,房地产新开工项目减少,1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2,下降53%。在其影响下,商品房新开工面积1 652万m2,仅增长7. 4%,对房地产投资后劲产生一定影响,但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。 就写字楼及综合楼市场而言,其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析,××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多,特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势,表现为租金持续下跌,入住率没有明显改善,销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势,但售价变化幅度比较小。从供应上看,201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙,总供应量为9.9万m2,使市场总存量达到23万m2,但因一些公司进行调整和兼并,部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看,2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业,而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。 四、最高最佳利用分析 最高最佳利用是在合法的前提下,技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。 五、估价方法适用性分析(略) 六、估价测算过程 (一)比较法 采用比较法,即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例,进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则: (1)与估价对象土地的用途相同。 (2)与估价对象土地处于同一供求圈。 (3)与估价对象土地价格类型相同。 (4)与估价对象土地价值时点接近。 (5)可比案例均为正常交易,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。 1.选取比较实例 根据替代原则,调查××市同类地区土地市场交易情况,结合我公司收集的地价资料,选取以下三个实例: (1)实例A 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积518. 62m2,收益建筑面积2619. 54m2,收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。 (2)实例B 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1617. 5m2,收益建筑面积3568. 9m2,收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。 (3)实例C 位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1900m2,收益建筑面积4080m2,收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。 2.比较因素条件说明 估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。 3.比较因素条件指数表 将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见比较因素条件指数表。 经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价,为3 1 60元/m2。 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097(万元)。 (二)假设开发法 考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求,因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是: (1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权,土地面积8000m2,规划总建筑面积142739m2,收益容积率14. 84。 (2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价,从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。 (3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。 (4)限制性条件:工程建设投资均匀分期投入;土地投资在开始一次投入,正常开发建设周期为3年。 1.开发项目的总开发价值 考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平,考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况,确定估价对象开发项目之销售价格为:写字楼为13000元/m2,商业为16000元/m2,则均价为:(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。 2.开发项目成本 (1)建造成本费用 1)建安成本: 按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算,包括以下项目: 注:1.建安工程费包含结构、设备和装修费。 2.红线内市政费用取建安工程费用的10%,为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。 3.电贴费按每平方米100W用电量,用户受电电压等级为380/220V,每千伏安(度)270元计算。 2)不可预见费 按建安费用的10%,4800*10%=480(元/m2) 3)专业人员费 按建安综合成本的7.5%,5307 *7. 5%=398(元/m2) 则建造成本为:5307 +480 +398 =6185(元/m2) (2)贷款利息 取以上三项合计款项为基数,正常工期取3年,贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算,计息期为正常工期的一半,以单利计息,得:6185*5.49%*3*0.5=509(元/m2) (3)开发商利润 开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑),则开发商利润(不包括购地成本利润)为:6185*40%=2474(元/m2) (4)销售费用 ××中心项目各种费率取值如下: 代理及广告费:1.0% 营业税及附加:5.5% 13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2) (5)项目开发余值 单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857(元/m2) 3.地价测算 设法定出让年限下的总地价为X 土地年费用利息率:5. 49% (土地开发期为3年,设土地费用在项目初期一次性投入,年利息率5. 49%) 购地成本利润率:30% 因此,单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857(元/m2) 所以,法定出让年限下的楼面熟地价= 2633(元/m2) 估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为: 2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747(万元) 七、估价结果 根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”,更体现市场行为;假设开发法的理论依据为“效用价值论”,适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方式为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1 922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。 附件(略)
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某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2008年7月1日起计,土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/(月·m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2,土地报酬率为6%,建筑物的报酬率为10%,业主欲投保,请评估其在201 2年7月1日的保险价值。 估价计算如下: 1.有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000(元) 2.总费用= 8000*90*12*20%=1728000(元) 3.写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000(元) 4.写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476(元) 5.建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524(元) 6.建筑物价值= =107062529(元)
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××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 (封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 估价结果报告 一、估价委托方 名称:中国太平洋保险公司××办事处 法定代表人:(略) 住所:(略) 二、受理估价方 名称:略 法定代表人:××× 地址:略 估价资质等级:房地产国家壹级 估价资格证书:略 三、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用,为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 四、估价对象概况 (一)估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托,对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险,此次事故经现场交警出具的责任认定书,由解放货车负全责。 (二)估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组,距离县城中心约20km,三面周边与空地相邻,一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构,共两层,建筑物横墙承重,承重墙厚24cm,楼梯间空花墙厚12cm,其余墙厚18cm,梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆,石灰所占比例较小,砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰,室内水泥砂浆地面,普通木门窗。 (三)事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制,货车冲出公路,经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房,与农房外侧非承重墙正面接触,造成建筑物第一层外侧墙(非承重墙)洞穿,洞径横向最大尺寸1.0m,竖向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;楼梯间外侧墙坍塌,坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞;与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝;楼梯踏步及梯间转角板完好,阳台栏板及阳台板各损坏一块;卧室非承重隔墙微偏,部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定:受损建筑物基础完好,承重墙绝大部分未受损,非承重墙局部受损,房屋所受损伤可以修复,为非危房。修复方案为:按照受创面竖向扩大拆除,再按原状恢复考虑。 (四)估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定,即受创面的竖向扩大拆除费用,以及恢复原状所需费用。 五、价值时点 201 1年5月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、估价依据 1.《中华人民共和国保险法》。 2.国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。 3.《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。 4.《××市房屋修缮工程预算定额》。 5.××市城乡建设委员会有关文件。 6.建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 1.独立、客观、公正原则。 2.合法原则。 3.价值时点原则。 4.替代原则。 5.最高最佳利用原则。 八、估价方法 (一)本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分,而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况,该房屋不属危房,可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件,再按原结构标准进行修复的方案,已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积,故估价人员决定采用成本法进行估价。 (二)成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位,再恢复原状所需耗费的各项费用之和,得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序,选择科学的估价方法,并结合估价人员经验,评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元,人民币大写:陆仟伍佰元整。 十、注册房地产估价师(略) 十一、估价作业期 201 1年5月21日至5月24日。 十二、实地查勘期(略) 十三、估价报告有效期限 自201 1年5月24日至201 2年5月23日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析(略) 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳利用分析(略) 四、估价方法适用性分析(略) 五、估价测算过程 (一)估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋,而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况,认为房屋只是部分非承重结构构件受损,不会危及到整幢房屋的安全,故只需扩大拆除受损部位,再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用,再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤,故不论原房屋的使用保养状况如何,在对修复费用进行测算时,不考虑扣减房屋的折旧,即应该“修坏如新”,而不能“修坏如旧”。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准,且已被广泛应用,故在成本法计算时,参照了定额标准。 (二)工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据,按照房屋修复方案计算。 1.拆除工程(见下表) 2.脚手架及支架保护措施(见下表) 3.砌筑工程(见下表) 4.预制混凝土构件(见下表) 5.定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114. 97(元) 6.造价 (1)基价直接费:4114. 97元 (2)综合费:(1)*15. 73%=647.3(元)(按三级施工企业计费) (3)劳动保险费:(1)*3.15%=129.6元(按三级施工企业计费) (4)利润:(1)*6.64%=273.2(元)(按三级施工企业计) (5)允许按实计算的费用及材料价差:1000. 00元 (6)定额编制及定额测定费:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1(元) (7)税金:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4(元)(按三级施工企业计) (8)造价:(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元) 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序,选择科学的估价方法,并结合估价人员经验,评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元,人民币大写:陆仟伍佰元整。 附件(略)
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房地产估价报告致委托估价方函 某市某商厦: 某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托,根据委托的内容和特定的评估目的,遵循客观、公正、实事求是的原则,按照房地产价格评估规范和公允的技术标准,对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算,现将评估结果通知如下: 委托估价房地产共一处,建筑结构为钢结构,用途为商业服务用房,总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元(大写:人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整)。 特此通告。 某房地产评估咨询有限公司(公章) 法人代表:(略) 2005年11月20日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某商厦房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 估价资格等级:房地产估价B级。 三、估价对象 某商厦位于某路某号,所处地段优越,交通十分便利。功能齐全,设施先进,商业价值极高,发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店,拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施,还配有中西餐厅15间,可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等);3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m,标准层高为3m,中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修,整幢房屋总建筑面积11011.22m2,其中主楼10689.51m2,锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等,现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱,无框地弹簧玻璃门,地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢,水泥地坪上铺贴木地板,夹板软、硬包护墙,切片板窗门套,切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部,按三星级宾馆要求进行装修,整体结构为框架。 四、估价目的 房地产抵押价值评估。 五、估价时点 2005年11月20日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。 2.委托人提供的固定资产明细表。 3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。 4.评估人员现场勘察和掌握的资料。 5.有关法律法规规定。 八、估价原则 遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。 九、估价方法 根据评估目的,结合房屋用途,确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料,设备等方面考查,本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆,目前市场上尚无此类交易案例,所以采用市场比较法无法评估其市场价值。 某大厦从使用功能方面划分,可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较,对某大厦价值的评估,宜采用收益还原法进行分部评估,另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 十、评估结果 委估房地产共一处,属钢结构商业服务用房,总建筑面积11055.40m2,在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元(大写:人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整)。十一、估价人员(表3—72) 十二、估价作业曰期 2005年11月13日至2005年11月20日。 十三、估价报告应用的有效期 根据现行规定,评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时,要以评估结果作为低价或作价依据,超过一年,需要重新进行评估。 十四、评估说明 1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据,经实地核对,取其确认的合法面积。 2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。 3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据评估目的,结合房屋用途,确定该房产采用收益法评估较为适宜。 某大厦从使用功能方面划分,可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较,对某大厦市值的评估,宜采用收益还原法进行分部评估,另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 六、估价测算过程 (一)以收益还原法进行分部评估 1.计算公式 V =v1+v2+v3+vi+v, =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格; V1——商场部分房地产的现时评估价格;v2——餐厅部分房地产的现时评估价格;v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格;v4——会议厅部分房地产的现时评估价格; V5——娱乐部分房地产的现时评估价格; a1——商场部分房地产的年纯收益;a2——餐厅部分房地产的年纯收益;a3——酒店客房部分房地产的年纯收益;a4——会议厅部分房地产的年纯收益;a5——娱乐部分房地产的年纯收益;r——正常还原利率,以目前银行一年期贷款利率,加上必要的风险利率后确定。 2.年纯收益A的确定 该大厦年纯收益A==年总收益(三年来平均)一年总支出(包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等) 以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。 (1)商场部分房地产的年纯收益a 年收益=(按每天收入1万元计)1万元/天X30天/月X12月=360万元 年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元 年纯收益a!—360—349=11万元 (2)餐厅部分房地产的年纯收益a2 年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次)X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率 41.3%=15000000元=1500万元 年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元 (3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3 年收益=320元/(个*天)X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864—635)万元=229万元 (4)会议厅部分房地产的年纯收益 年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元)=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元 年纯收益a4=(18—9)万元=9万元 (5)娱乐部分房地产的年纯收益a5 年收益==舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元 总之,A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定:以目前银行一年期贷款利率7.13%计,再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率,即还原利率为9.27%。 整体某大厦房地产的现时评估价格为: V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元 (二)以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估 1. 土地价格评估 整个酒店占地约12亩,60万元/亩(计算过程略),土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。 2.建筑物价格评估 建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。 (1)酒店部分: 计算公式如下: 成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费 1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整,各重置价组成部分如下:A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元,装修安装工程1700万元,专业及前期工程费500万元);B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价:A+B+C+D=4350万元。 2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算,由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同,因此,应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年,残值率为0,到估价时点(1998年1月10日)已使用10年,因此成新率为(80—10)÷80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年,70%为1998年重新装修,刚刚使用,尚可使用年限确定为17.5,残值率为10%,因此,其成新率为:1一(1—10%)X7.5÷25=73%。 3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元,装修安装投资2610万元,二者分别约占40%和60%,整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分,因此酒店成本价为: 1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元 (2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等)和30万元,共计70万元。 (3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元 3.房地产总价 房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元 七、评估结果确定 用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用,我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值,作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元,取整为4250万元,大写:人民币肆仟贰佰伍拾万元整。 附件(略)
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房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××酒店房地产估价结果报告 一、委托方 ××酒店有限公司,法定代表人:××,住所;市××路××号。 二、估价方 ××房地产估价事务所,法定代表人:××,住所:××市××路××号;房地产估价机构资质等级:一级。 三、估价对象 (一)地理位置及概况(略) (二)估价对象概况 估价对象:酒店第一、二、十至十三、二十层 建筑面积:11275m2 土地使用权年限:40年(19 98年8月20日起至20 3 8年8月1 9日止) 竣工日期:2001年8月 估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构:框架 土地使用权来源:协议出让 建筑物装修情况:(略) 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据 五、估价时点 2 00 9年8月2 0日 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采 用市场比较法进行估价;第十至十三层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第二十 层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币2 08 5 2 1 0 5 0元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整) 十、估价人员(略) 十一、估价报告应用的有效期(略) ××酒店房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价,与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采 用市场比较法进行估价;第十至十三层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第二十 层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。 六、估价测算过程 (一)酒店第一、二层估价 酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2。在 当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。 可比实例一,国际中心商场2009年8月的市场售价为:一层45000元/m2,二层30000元/m2。 可比实例二,世贸大厦商场2009年8月的市场售价为:一层39000元/m2,二层25000元/m2 。 可比实例三,世纪广场商场2009年8月的市场售价为:一层38000元/m2,二层24000元/m2。 确定可比实例修正系数的依据(略)。 修正计算(见下表)。 一层比准价格为: (34091+34392+34142)/3= 34208(元/m2) 二层比准价格为: (20979+21645+21563)/3=21396(元/m2) 第一、二层价值为: (34208+21396)*2830=157359320(元) (二)酒店第十至十三层估价 酒店第十至十三层为客房,建筑面积为4 5 0 0m2。因属于收益性房地产,故采用收益法进行 估价。 选用收益法公式: V=A/Y*[1-1/(1+Y)n] 式中V——房地产价格; A——年净收益; Y——资本化率; n——尚可使用年限。 1.尚可使用年限n的确定 该酒店建筑物耐用年限为5 0年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42 。 2.年净收益A的确定 酒店第十至十三层共有客房1 04间。根据该公司提供的200 6年至2008年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年3 6 5天,则: 年总收入=104*4 00*365 =15184000(元) 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占4 5%。 年净收益A =15184000*(1- 45%)=8351200(元) 3.资本化率Y的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率,再考虑风险调整值,选定Y=8%。 酒店第十至十三层价值 V=8351200/8%*[1-1/(1+8%)42]=100270342(元) (三)酒店第二十层估价 酒店第二十层为卡拉OK室、酒吧,建筑面积为11 2 5 m2,现已出租经营,租期剩余5年。 因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价。 按租约规定,第二十层的年租金收入在剩余的5年租期内分别为1 00万元、1 1 0万元。 1 2 0万元、1 3 0万元、1 40万元,租赁税费占租金收入的20%。 计算年净收益 年净收益A =[100/(1+8%)+110/(1+8%)2 +120/(1+8%)3 +130/(1+8%)4 +140/ (1+8 %)5]/5*(1- 20%)= 756792(元) 酒店第二十层价值 V=756792/8%*[1-1/(1+8%)5]=3021651(元) (四)估价对象的总价值 1 5 7359320 +10 0 270342+3 0216 51=2 6 0 6 51313(元) (五)应扣折旧额的确定 经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现值为: 2 6 0 6 5 1 3 1 3*80% =208521050(元) 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币20 8 5 2 1 0 5 0元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。
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共用题干 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。 2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。 若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为:1:0.7:0.6:0.5:0. 4:0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。 A.11. 43 B.11. 77 C.22. 86 D.23. 53
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某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为200 6年6月1 5日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是200 1年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1 8 00元/m2,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2 00 1年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1 8 0 0元/m2。 【问题】 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?
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对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表),并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料 估价测算如下(节选): (一)年有效毛收入 2 20 0 0*(5 0+5)*1 2*(1-10%)=13068000元 (二)年运营费用 1.年维修费用 2 5 0 0 0*20 0 0*2% =1000000元 2.年管理费用 年管理费用=年有效毛收入*管理费用率+管理用房租金损失=1 3 0 6 8 000*3%+ 500*50%=692040元 3.年营业税及附加年营业税及附加=1 3 0 6 8 000*5. 55%=725274(元) 4.年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274= 2417 314(元) (三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000- 2417314 =10650686(元) (四)估价结果 估价结果= 1 0 6 5 0 6 8 6/ 5% *[1-1/(1+5%)50] =194438130(取整)
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