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1
某房地产的套内建筑面积为4000m2,分摊的共有建筑面积为1000m2,建筑面积单价为8000元/m2,容积率为2.5,建筑物价值为1800万元,则该房地产的楼面地价为( )元/m2。
A.1800
B.3600
C.4400
D.11000
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2
房地产估价报告
项目名称:XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人:XX市房屋征收管理办公室
估价机构:XX房地产估价有限公司估价人员:XXX(注册号:XXX)
估价作业日期:2011年8月8日至8月18日估价报告编号:XX估字第XX号
目录(略)
致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)估价机构(略)
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街,四至:东至XX剧院,西至XX东街,南至XX商场,北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为“七通一平”(土地其他情况略)。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月,坐东面西,为钢混结构建筑,总层数为4层。建筑面积为1000m2,分割为9个零售商铺和餐饮卖场,统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料,《国有土地使用证》证号为XXX号,用地面积为1000m2,使用权类型为出让,用途为商业,起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日,约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》,证号为XXX号,产权人为XX公司,建筑面积为3000m2(其他情况略)。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款,贷款额度为1000万元人民币,抵押贷款期限为1年,至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用,根据双方签订的租赁合同,月租金为65元/m2,租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日,租赁期内不调整租金,租赁税费按规定各自承担。合同到期后,资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况(略)
(四)估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。
(五)估价时点
2011年8月8日,即房屋征收决定公告之日。
(六)价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七)估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则(说明略)。
2.合法原则(说明略)。
3.最高最佳利用原则(说明略)。
4.替代原则(说明略)。
5.估价时点原则(说明略)。
(九)估价方法
经综合分析,确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。
(十一)估价人员
注册房地产估价师:XXX(盖章);注册号:XXX。
注册房地产估价师:XXX(盖章);注册号:XXX。
(十二)估价报告应用的有效期(略)
(十三)估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析(略)
(二)估价对象权益状况描述与分析(略)
(三)估价对象区位状况描述与分析(略)
(四)市场背景描述与分析(略)
(五)最高最佳利用分析(略)
(六)估价方法适用性分析(略)
(七)估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路:由于目前市场类似房地产交易实例较多,估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例,从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验,依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格,以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例(表3—27)
(房地产状况调整系数中,实物状况权重确定为30%,权益状况权重确定为35%,区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略)
市场法评估单价:16670.81元/m2。
市场法评估总价:16670.81X3000=50012430(元)。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为:
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中,V为收益法评估价格;A为房地产年净收益;Y为房地产报酬率,n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同,月租金为65元/m2,期间不调整租金,且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租,因此本次评估月租金取65元/m2,空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告,经造价指数修正和成新修正后,确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果,确定风险报酬率为3%(过程略),最终求出:报酬率=无风险报酬率+风险报酬率,即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料,估价对象为钢混结构建筑,建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年,该地块使用权终止日期为2037年8月7日,至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则,确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定(表3—30)
收益法评估总价:22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值,而收益法测算结果背离市场交易价格,故收益法测算结果仅供参考,不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为:人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元,应作为法定优先受偿款予以扣除,BP:
50012430-10000000=40012430(元)
因此评估总价为40012430元,即4001.24万元。
附件(略)
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3
封面(略)
目录(略)
致委托人函
XX有限公司:
受贵公司委托,我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层(房屋所有权证号:xX字第XX号,建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估,为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査,估价人员在结合有关资料的基础上,遵循估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,分析了影响房地产价格的各项因素,经过测算并结合估价人员经验,确定估价对象于估价时点2009年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表3—20)。
XX房地产估价有限公司(盖章)
法人代表:x x x
二零零九年五月二十二日
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼,该建筑于2007年建成并投人使用,为钢筋混凝土结构,共5层,其中1~2层为商铺和酒楼,3层为茶楼,4~5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖,1~3层为大面积玻璃窗,4~5层为玻璃幕墙;内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层,建筑面积为339.29m2,层高为5.4m。目前出租用作酒楼,餐区及操作间地面铺地砖,墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘,估价对象房屋主体结构完好,基础设施完备,维护保养较好,处于正常使用状态。
(二)权益状况
估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为,房屋所有权证号:XX字第XX号;房屋所有权人:XX有限公司,’房屋坐落:(略);产别:私产;幢号:XX;房号:XX;结构:框架;房屋总层数:5层;所在层数:1层;建筑面积:339.29m2;设计用途:商业;登记日期:2007年6月
6曰。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为:土地证号:第XX号;土地使用者:XX有限公司;坐落:(略);地号:(略);地类(用途):商业用地;使用权类型:出让;使用权面积:3065.30m2;终止日期:2046年4月20日;登记日期:2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况,至估价时点,估价对象已出租用作酒楼,除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况(略)
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据(略)
九、估价原则(略)
十、估价方法(略)
十一、估价结果
经过综合分析,确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元,单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析(略)
十三、估价人员(略)
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期(略)
XX房地产估价有限公司 2009年5月22日
附件(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳利用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程 1.收益法
收益法是基于预期原理,选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为:
式中V——收益价格;
Ai——相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益;
Y——房地产的报酬率(折现率)。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租,租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同,从估价时点起 算,租约期内房地产年有效毛收人见表3—21。
其中,租金按建筑面积计算,收人均为年末取得。
2)租约期外房地产收益
根据市场行情测算,目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/(m2*月)(计算过程略),且租金水平呈逐年递增趋势,递增比率为每年2%~5%,由此,预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(m2*月),且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况,空置率取2%,假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X(1—2%)=1176元/m2
(2)确定年运营费用
运营费用包括:管理费、维修费、保险费、税金,计算结果见表3—22(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式:估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用则估价对象年净收益见表3—22。
(4)确定报酬率
综合考虑,确定报酬率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为:
2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较,对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正,得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为:
比准价格=可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
(1)可比实例的选取(表3—23)
(2)建立可比价格基础(略)
(3)选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点,本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素,是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间,由于房地产市场的波动,不同成交时间的类似房地产,其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产,根据目前房地产市场特点,本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比较因素情况表(表3—24)
5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正,现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较,建立直接比较关系见表3—26。
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果,即估价对象比准价格为:
(12461.54+12272.73+11918.00)÷3=12217.42元/m2
3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果,结合估价人员经验,决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果,即
评估单价=(16740.50+12217.42)÷2=14478.96元/m2评估总价=14478.96X339.29=491.26万元总价大写:人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
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房地产估价报告致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某大厦用地地价评估结果报告
一、委托方(略)
二、估价方(略)
三、估价对象概况
1.地理位置及周围环境
估价对象不仅有优越的地理位置,而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理,环境优美,交通便利,周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置,便利的交通条件,是一个投资建设的理想场所。
2.市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好,故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3.规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表3—56。
四、估价目的
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值,从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2004年10月15日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家土地管理局、某市政府等部门颁布的有关法规和文件,委托方提供的有关资料,以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调査分析。
八、估价原则
本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价方法
估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目,根据国际上地价评估的惯例,宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估,然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情,结合该用地的实际情况经过反复研究,我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主,以基准地价修正法和市场比较法为辅,较为合理,具体测算步骤如下:
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息,确定整体开发之功能分布。
2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值,进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策,依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价,进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例,运用市场比较法求取楼面地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理,得出熟地地价。
十、估价结果
本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上,依据科学的评估程序,选用合理的评估方法,经过周密、准确的计算,确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2,红线用地面积10500m2,市政代征地为6800m2,集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途,容积率为7.619,50年土地使用权在估价时点的市场价值为:
1.熟地
总地价:310194638元
大写金额:人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价:29542元/m2楼面地价:38787元/m2
2.毛地
总地价:129304838元
大写金额:壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰畚拾捌元整单位地价:12315元/m2楼面地价:1617元/m2
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2003年10月15日至2003年10月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效,超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件,确定其最高最佳的使用方
式见表3—57。
五、估价方法选用 表3-57使用方式分析表
估价对象属于高级商用综合楼的建设项目,根据国际上地价评估的惯例,宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估,然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情,结合该宗地的实际情况,经过反复研究,我们认为估价对象评估以假设开发法为主,以基准地价修正法和市场比较法为辅,较为合理。
具体的估价思路为:
(1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息,确定整体开发之功能分布。
(2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
(3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。
(4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
(5)从总开发价值中分离土地价值,进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
(6)根据政府有关政策,依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价,进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
(7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例,运用市场比较法求取楼面地价。
(8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理,得出熟地地价。
六、估价测算过程
1.开发总价值
本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益,旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
(1)销售收益
①估价对象开发完成后物业售价的确定
由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼,而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多,故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3一58。
根据以上比准价格的测算,我们取该估价对象的预期市场价格,办公、写字楼为2000美元/m2。
②计算销售收益
取销售费用率为0.1,则该物业的销售收益为:
办公写字楼:2000美元/m2X8.45元/美元X40000m2X(1—0.1)=608400000元=60840万元
公寓:1900美元/m2X8.45元/美元X12000m2X(1—0.1)=173394000元=17339.4万元合计:78179.4万元
(2)出租收益
①根据目前的市场水平,我们预测未来物业的租金为35美元/(m2 *月),取出租费用为0. 15,使用面积比0.75,公共流通比为0.2,平均空置率为0.2。
则评估物业内的出租收益为:
35美元/(m2*月)X8.45元/美元X(1—0.15)X0.75X(1—0.2)X(1—0.2)X12月X
28000m2=40543776元
②运用收益法公式计算开发价值:
式中a一年出租净收益;
r——资本化率(取2%);s——收益年递增率(取5%);n——综合使用年限(50年);
P——开发价值。
P=40543776元/(12%—5%)X[1—[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元
(3)项目开发总价值
(781794000+556214686)元=1338008686元
2.开发总成本
(1)建安工程费
①直接费:结构+装修=5 000元/m2
②间接费:取直接费的20%,为1 000元/m2。
③不可预见费:取前两项和的10%,为600元/m2。
则建安工程总投资为:
(5000+1000+600)元/m2X80000m2=528000000元=52800万元
(2)投资利息
年利率取12%,建设周期为两年,第一年资金投入60%,第二年资金投入40%,都是均匀投入。528000000X{[0.6×(1+12%)1.5—1]+0.4X(1+12%)0.5—1]}元=71015230元
(3)开发商利润(利润率取25%)
528000000元X25%=132000000元
(4)销售税金(取开发总价值的5. 55%)
1338008686元X5.55%=74259482元
(5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)
1338008686元X2%=26760174元
(6)总开发成本
(528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元
3.开发余值
开发余值=开发总价值一开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元
4.熟地地价
购地期望回报率为30%。
设总地价为:x则
xX(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元+10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元+80000m2=3930元/m2
七、依据基准地价修正法求取估价对象地价
我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。
该基准地价是在参考各类用地的基础上,根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此,将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正,可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下:
1. 土地使用权出让金计算
估价对象根据某市地价分类划分标准,属三类地区,其主要用途为公寓、写字楼,地上容积率7.6,取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元,容积率修正系数取6.0,则单位面积出让金为:
2 000元/m2X6=12000元/m2
2.基础设施配套建设费
估价对象的市政及资源费为800元/m2,小区建设配套费400元/m2,容积率为7.6,则每平方米土地的基础设施配套费为:
(800+400)元/m2X7.6=9120元/m2
3. 土地开发及其他费用
此项标准取值定为7800元/m2。
4.估价对象基准地价
单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2X10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2
八、对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值,结果比较接近,我们对两个结果进行算
术平均,见表3—59。
九、计算毛地地价
1.确定拆迁费
根据委托方提供的资料,拆迁安置补偿费用如下:
①地上建筑拆除补偿费:382. 1万元。
②地上建筑拆除清运费:68. 78万元。
③设备报废搬运费、安装调试费共:496. 8万元。
④职工停产期间工资补偿:2 944.5534万元。
⑤地上管线、道路等附属物补偿:100万元。
⑥富余人员安置费:500万元。
⑦托、幼园搬家安置费(转园费):37. 5万元。
⑧办公场地周转费:540万元。
⑨拆迁管理费:49万元。
⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本:21 120万元。
合计:26238.7334万元。
综上所述,拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元,则单位土地面积拆迁安置费用为:262387334元+19800m2=13252元/m2。
2.计算毛地地价
将拆迁费用从熟地价中扣除,即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2,集中绿地代征地2500m2,合计9300m2,占规划用地的79%,因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。
毛地总价=熟地总价一拆迁安置补偿费用=309019476元—13252元/rn2X10500m2X1.3
=128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2
十、运用市场比较法进行土地估价
市场比较法是利用替代原则,依据市场上已有的具有同样效用的土地价格,互相接近、索引、比较,而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格,必须对已有地块的各种情况加以充分了解,再经过比较进行适当修正,其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等,最后形成该地块的土地价格,评估过程如下:
1.待估土地资料的收集(详见本报告前文)
2.交易实例资料的收集(表3—60)
选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平,并无实质差异。为稳妥起见,我们取两者的算术平均值,作为估价对象的最终地价(见上表)。
十二、评估结果
位于X区X路某号的大厦用地10500m2,1998年10月15日的市场价值为:
熟地
总地价:310194638元,单位地价:29542元/m2,楼面地价:3878元/m2;毛地
总地价:129304838元,单位地价:12315元/m2,楼面地价:1617元/m2。
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5
李某所拥有的一处四合院正好处于新修公路的规划范围之内,已经得到了政府限期拆迁的通知。由于公司的资金周转困难,李某欲将其四合院向银行申请贷款抵押,但遭到了银行的拒绝,请问其原因是什么?有关法规中规定的不得设定抵押的房地产具体有哪些?
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6
某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元,依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
-
7
封面和目录(略)致委托人函(略)
估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)进行分析和测算,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看,但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料,委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师(注册号XXXX):XXXX(签名盖章)
中国注册房地产估价师(注册号XXXX):XXXX(签名盖章)
中国注册房地产估价师(注册号XXXX):XXXx(签名盖章)
二零零八年
估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼,建筑面积为3853.05m2,土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号,四至为:东临xX路,南靠XX广场,西接XX干休所,北依XX创业中心(区位情况略)。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房屋所有权性质为商品房产权,土地使用权性质为国有出让,土地用途为办公,土地使用年限为50年,从2003年6月30日~2053年6月29日,且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为红线内六通一平,即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼,钢筋混凝土结构,开敞式布局,建筑面积3853.05m2。各层层髙及功能为:一层层高3.6m,为大堂及办公区;二屋至四层层高均为3.3m,为办公区;五层层髙3.3m,局部为办公区,局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为:外墙贴面砖;房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆,顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石,顶棚铝扣板吊顶;每层设男女卫生间,卫生间地面铺地砖,墙面贴瓷砖,顶棚铝扣板吊顶,TOTO洁具;窗体采用塑钢中空玻璃窗,主人口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月,根据国家有关房屋新旧程度判定标准,经估价人员现场查看,确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善,并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖;消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统,每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空调,暗卧式风机盘管及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器,提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的,经与委托人协商,估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:
1.最高最佳使用原则(略)
2.替代原则(略)
3.估价时点原则(略)
4.谨慎原则(略)
5.合法原则(略)
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。
十、估价结果
在评估过程中,估价机构本着独立、客观、公正的原则,在对现场进行实地査看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价值的因素,并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估,最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为:
人民币(大写)贰仟叁但壹拾万元(2310万元),单价为5995.03元/m2。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业曰期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告,本估价机构不负任何责任。
XX房地产估价有限公司二零零八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼,建筑面积为3853.05m2,土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号,四至为:东临XX路,南靠XX广场,西接XX干休所,北依XX创业中心(区位情况略)。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房屋所有权性质为商品房产权,土地使用权性质为国有出让,土地用途为办公,土地使用年限为50年,从2003年6月30日~2053年6月29日,且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为红线内六通一平,即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼,钢筋混凝土结构,开敞式布局,建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为:一层层高3.6m,为大堂及办公区;二~四层层高均为3.3m,为办公区;五层层高3.3m,局部为办公区,局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为:外墙贴面砖;房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆,顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石,顶棚铝扣板吊顶;每层设男女卫生间,卫生间地面铺地砖,墙面贴瓷砖,顶棚铝扣板吊顶,TOTO洁具;窗体采用塑钢中空玻璃窗,主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月,根据国家有关房屋新旧程度判定标准,经估价人员现场查看,确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善,并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为髙新园区物业集中供暖;消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统,每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空调,暗卧式风机盘管及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器,提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象所在的XX市软件园区域,房地产市场活跃,同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多,市场依据充足,因此可选用市场法进行评估。同时,该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营,同一供需圈内出租实例较多,容易获得物业租金、费用等数据,根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点,可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为:在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内,具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正,评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为:运用适当的报酬率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值,将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
(一)市场法测算过程
1.选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼,地处XX市软件园,东临数码路,南临五一路。钢混结构,共四层,建筑面积为4419m2,办公用途,成交价格为6100元/m2,成交日期为2008年6月20日,成交情况为正常交易(其他情况略)。
实例B:软件广场办公楼,地处XX市软件园,北临五一路,西北侧邻近数码广场。钢混结构,共四层,建筑面积为3986m2,办公用途,成交价格为6250元/m2,成交日期为2008年
4月5日,成交情况为正常交易(其他情况略)。
实例C:经济开发区软件开发大楼,地处XX市经济开发区,东临长春路,南临东风路。钢混结构,共四层,建筑面积为4555m2,成交价格为6430元/m2,成交日期为2008年5月16日,成交情况为正常交易(其他情况略)。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表3—10。
2.确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易,故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期,XX市商品住宅市场价格比较平稳,故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例,根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析,主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。
比较因素修正指数详见表3—11。
3.可比实例比准价格修正
在表3—11确定的各比较因素修正指数的基础上,对各可比实例的交易价格修正见表3—12。
4.比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近,本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为:
(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2
(二)收益法测算过程
经过认真分析,得知估价对象在未来使用年限内,每年可获得稳定的净收益,且每年的报酬率保持不变,故收益价格测算公式为:
V=A/rX[1—1/(1+r)n]
式中V——房地产价格;
A——年净收益;r——报酬率;n——收益年限。
1.确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上,考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后,实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后,得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估侪对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2*d)(具体过程略)。
根据估价对象实际状况,出租率按90%考虑,则其年收入总额为:
1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83万元
(2)运营费用
维修费:按重置成本的2%(确定过程略)计算,重置成本为1500元/m2(确定过程略),则:
维修费=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56万元保险费:按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算,则:
保险费=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16万元管理费:按年收入的3%(确定过程略)计算,则:
管理费=227.83万元X3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算,房产税按年收入的12%计算,则营业税及附加和房产税为:
227.83万元X(5.5%+12%)=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入一运营费用=227.83万元一59.42万元=168.41万元
2.确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法,报酬率确定为7%(确定过程略)。
3.收益年限的确定
估价对象以出让方式获取,土地使用年限为50年,自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构,其经济寿命为60年,根据孰短原则,估价对象的收益年限为50年。
4.测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式,测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为:
V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(万元)单价为:
2 324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2
七、估价结果确定
1.单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估,采用市场法求取的单价为5958元/m2,采用收益法求取的单价为6032.05元/m2,两者的结果比较接近,本报告取其算术平均值作为最终结果,即:
估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估价对象总价=5995.03元/m2X3853.05m2=2310万元
2.估价结果
本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元),单价为5995.03元/m2。
附件(略)
-
8
封面和目录(略)
致估价委托人函
XX公司:
受贵公司委托,我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范,本着独立、客观、公正的原则,按照科学、公允的方法,为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据,对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下,对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集,并进行了必要的调查、核对,在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为:
估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。
估价对象总价值:人民币91071万元。
大写金额:人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
XX房地产估价有限公司XX分公司(盖章)
注定代表人(盖章)二零零九年七月九日
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况(表3—13)
估价对象土地所有权属国家所有,根据估价对象《国有土地使用证》,XX拥有土地使用权,证载土地用途为综合用地,土地使用类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于XX市金融街X区X号,于1998年4月建成,为钢筋混凝土结构,地上十八层,标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层,层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘,建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为:大厦外墙一~四层为棕色花岗石饰面,四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修,设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构,二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位(负一层25个车位,负二层58个车位),地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日。
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略)
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下,具体依据如下原则:
1.合法原则(略)。
2.最高最佳使用原则(略)。
3.替代原则(略)。
4.估价时点原则(略).
九、估价方法
因估价对象为经营性物业,周边同类项目市场较为发达,比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果,最终确定估价结果。
两种估价方法定义(略)
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、风险提示(略)
十四、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式:
估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组(略)。
根据替代原则,结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。
可比实例A:银行大厦,位于金融街B区7号,钢筋混凝土结构,写字楼用途,占地面积为10971.27m2,建筑面积为98741.45m2,地上二十层,地下二层,交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算,下同),交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦,位于金融街C区2号,钢筋混凝土结构,写字楼用途,占地面积为5699.77m2,建筑面积为34198.63m2,地上十五层,地下二层,交易单价为16700元/m2,交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦,位于金融街D区3号,钢筋混凝土结构,写字楼用途,占地面积为9752.56m2,建筑面积为83773m2,地上二十三层,地下三层,交易单价为17578元/m2,交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表(表3—14)
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异,以估价对象的各因素条件为基础,指数均设定为100,确定可比实例各因素的相应指数,比较因素指数确定如下:
(1)交易情况修正:估价对象为现房,可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑,预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料,并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查,确定交易情况修正系数,见表3—15。
(2)交易日期修正:经调査估价对象所在区域市场状况,今年写字楼市场价格略有波动,根据有关统计资料,并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查,确定交易日期修正系数,见表3—16。
(3)区域因素及个别因素修正(区域因素指数、个别因素指数确定过程略) 经比较得出房地产比较因素条件指数表,见表3—17。
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较,得到房地产比较因素修正系数表(表3—18)。
5.计算结果
比较修正后,得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况,采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二)收益法
收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法,本次评估为了体现估价对象各年度的现金流,为委托方提供参考,也采用此种方法。
1.收益法测算过程(略)
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为:写字楼部分单价为17 792元/m2,总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位,总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值,两种方法估价结果接近,故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表3—19。
即估价对象于估价时点在完全产权状态下,正常使用条件下的房地产价值为:
1.写字楼部分:89 928万元。
2.地下车库:1 143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略)。
附件(略)
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在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司,法人代表:XXX,地址:XX市XX路XX号,联系电话;XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司,法人代表:xxx,地址:XX市XX路XX号,估价机构资质等级:一级,联系电话:xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况(略)
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积:11627.92m2
土地使用权年限:至2074年10月17日
土地面积:4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准,即本报告评估估价对象目前状况下,于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》(XX全字第XX号)。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用(XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有:①合法原则,即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则,即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》],估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则,即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程,周围住宅房屋交易案例较多,本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产,采用市场比较法评估出假设房产的价值,再根据估价对象的工程进度进行修正,估价对象所在区域同类新开发建设项目较多,容易获取开发费用资料,评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况,选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,总价为3976.03万元(大写:人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效,超过此期限该价格应做相应调整,直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下,根据替代原则,比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例,将交易案例与估价对象加以对照比较,就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正,求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象,符合以下条件:
(1)用途相同;
(2)交易类型相同;
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例;
(4)区域及个别条件相近;
(5)统一价格基础;
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内,三宗交易实例作为比较案例,具体情况见表3—43。
2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较,寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度,分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值,确定条件修正指数,
详见表3—44。
3.修正系数表
根据修正指数表,编制修正系数表见表3—45,最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。
总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度,估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格:
估价对象规划用途为住宅,位于XX市基准地价三级地范围,结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析,采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价,确定估价对象的楼面地价为857元/m2,则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本:
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用:根据委托方提供的资料,该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费:取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用):取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费:取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费:取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期,确定估价对象的合理工期为1年,假设资金在建设期内均匀投入,利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取,计息基数为开发成本。则利息为:
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况,按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年,开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程,未销售,故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后,可以得出估价对象在估价期日的市场价格为:
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析,这两种方法各有其自身的特点,它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低,我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果,则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元(大写:叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整)。
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某房地产转让价格评估报告
致委托方函(略)
封面及目录(略)
估价师声明(略)
估价结果报告
一、估价方(略)
二、估价对象
本次估价对象为某市某公司综合楼,建筑面积1362.36m2,占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号,属某市某公司所有,有宗地征用和建房规划等手续,但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书,权属清楚,无纠纷。
该房地产建成于1996年,框架结构共四层,按综合营业楼设计,内外装饰具有一定档次,水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营,三层北半部为“夜总会”舞厅经营,现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。
估价对象所处某市中心城区某区某路,系某城区中心地带范围,交通方便,周围商业环境条件较好,一面临街,具体位置比较优越。根据市政府规划,该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街,沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修,扩建装修由原房产主承担,如原房产主无能力承担,可将原房产转让他人,需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造,估价对象即属于这一范围。
三、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让,委托评估其市场现值,为转让合资提供市场交易价格参考依据。
四、估价时间
2001年7月6日。
五、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
4.客观、公正、公平原则。
六、估价依据
1.国家标准《房地产估价规范》。
2.房地产估价委托书。
3.房地产估价合同书。
4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。
5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。
6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
七、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况,确定采用市场比较法和成本法进行本次估价,以市场比较法为主,成本法为辅。
1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算,然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均,求得最终评估值。
2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例,选取可比实例与评估对象进行比较,对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格,求取估价对象的评估值。
3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上,使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准,测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用,加利息、利润、税金后扣除折旧,测算其价格,求取估价对象的现行价值。其基本公式如下:
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧
八、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价方法和工作程序,结合估价经验对估价对象进行分析、测算,确定某市某公司综合楼(建筑面积1362.36m2),在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元(大写:人民币畚佰捌拾柒万元整),平均每平方米建筑面积2840.66元(含舞厅装饰部分)。
九、估价人员(略)
十、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年,即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动,该结果不应调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑为框架结构,按综合营业楼设计,外形设计特别新颖,一层正面为全玻门窗,二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅,装修档次比较高,艺术吊顶,装有豪华装饰灯,大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石;二层有雅座9间均为木质艺术装饰,磨光地面砖,其中两大间为KTV房间;三层舞厅装饰豪华,灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面;二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门;水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。
二、区域因素分析
估价对象所处某市中心城区某区的某路,系某城区中心地段范围,交通便利,周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端,即未来欧式商业步行街的南端西侧,门牌号为XX号,往南50m与比较繁华的小商品街相交,东面临街(外墙至马路是12m),西侧为居民生活区,北侧为沿街营业房,南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越,特别是随着欧式商业步行街的改造建设,该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道,该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃,其价格也不断上涨,但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来,该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化,预计明后年随着步行街的建成和运营,其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计,估价对象需向外(东侧)扩建12m,扩建后原建筑外形将被破坏,原使用功能也将受到不良影响,转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造,而且转让时原则上由政府统一收购,这样,其整体转让的市场将没有限制,其转让价格也将没有影响。
四、最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑,其酒店娱乐为中档规模,就估价时点现状而言,酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途,目前其规模档次在这一地段附近独此一家,加之坐落位置比较优越,如步行街扩建改造成功,估价对象扩建设计合理,将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型,对该房地产的评估应首选收益法评估为宜,但因现已停业,资料难以搜集,且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街,根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造,转让改造后的具体用途在估价时不易确定,且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则,故采用市场比较法和成本法进行评估,以市场比较法为主,以成本法为辅,然后将两种方法估价的结果进行加权平均,求取最终评估值。
六、估价测算过程
1.市场比较法
(1)选取可比实例(见表3—52)
(2)确定修正系数
①交易情况
实例B、C为正常交易,不必修正。实例A为政府收购价格偏低,以估价对象正常交易为基准,则实例A修正系数为一5%。
②交易日期修正
交易实例均早于估价对象,根据某路商业步行街改造,房地产价值增值较快的情况,对三个实例均应修正,以可比实例交易当时价格为基准,则修正系数实例A为5%,B为8%,C为10%。
③区域因素修正
估价对象临近某小商品街,繁华程度好于可比实例,以估价对象为基准,则a、b、c三例修正系数分别为一3%。
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层,结构、装饰等情况比较接近,估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例,故需作较大修正,以估价对象为基准,实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。
(3)计算比准价格(表3—53)
评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅,而可比实例均无舞厅,无可比性,在修正中不宜确定修正系数,故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值,应另行估价加和。
2.成本法
(1)测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定,估价对象占用土地为XX区一级商业用地,基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件,以及商业效用和发展前景均较好等因素,并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,经分析评定综合修正系数为14%,评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2,取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元,折合楼面地价506元/m2。
(2)测算建筑物开发建造成本费用
①建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定,估价对象土建、安装(包括装修费用,不含舞厅装修)为:(850+300)元/m2=1150元/m2。
②前期工程(建筑场地三通一平等):按市场类似工程测定40元/m2。
③专业费用(勘探、设计、监理等):根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。
④建设管理费:按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。
⑤综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。
⑥其他费用(消防、排污、人防、公路建设附加费等):按政府规定计取32. 50元/m2。
⑦投资利息:按建设期均匀性投资,贷款年利率5. 85%,建设期1.5年,建成后即投入使用计(含土地投资利息)。
(5)测算折旧
评估对象为商业用房,按国家商业用地40年规定,其折旧年限最长不能超过40年,该房地产已使用5年,假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命,采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。
成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值
包括灯光设施,不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性,故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式:
评估现值N=现行投资费用X(1—折旧率)+转让税费
①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况,测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。
②折旧:评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年,已用5年,直线法折旧率为50%。
③转让税费:5. 5%N。
④舞厅现值:N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元
4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值
根据估价目的,估价对象状况和估价思路,结合估价经验分析确定,取市场比较法结果权数为70%,成本法结果权数为30%,另加舞厅装修投资现值。
评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元
七、估价结果的确定
经以上估价测算,结合市场调查和估价经验分析,认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际,故确定,XX市XX公司综合楼1362.36m2,占地面积656.83m2,在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。
有关说明及附件(略)。